Sarıyer Site Yönetimi Hukuku Avukatları

Bu rehber, Sarıyer (İstanbul) bölgesinde site ve apartman yönetiminden doğan hukuki uyuşmazlıkları; kat mülkiyeti, aidat ve ortak gider, kat malikleri kurulu kararları, yönetici atama ve sorumluluğu, işletme projesi, ortak alan kullanımı ve komşuluk ilişkileri açısından ayrıntılı biçimde ele alır. Amaç, sürecin baştan doğru kurgulanmasına ve dosyanıza uygun avukatı bilinçli seçmenize yardımcı olmaktır.

Site yönetimi hukuku; birden çok bağımsız bölümden oluşan apartman, site ve toplu yapı türü taşınmazların yönetiminden doğan hak ve yükümlülükleri düzenleyen alandır. Temel kaynağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu kanuna bağlı yönetim planı hükümleridir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda; kat maliklerinin birbirine ve ortak yerlere ilişkin ilişkileri, yönetim organları, ortak giderlerin paylaşımı ve toplu yaşamın kuralları bu çerçevede belirlenir.

Site yaşamı, çok sayıda bağımsız bölüm sahibinin aynı yapıda bir araya gelmesi nedeniyle, tek yapılı taşınmazlara göre çok daha yoğun bir ilişki ağı içerir. Aidatların toplanması, ortak alanların bakımı, güvenlik ve temizlik hizmetleri, kurul toplantıları ve karar süreçleri gibi başlıklar sürekli işleyen bir düzen gerektirir. Bu düzenin bozulduğu her noktada hukuki uyuşmazlık doğabilir. Aşağıda bu alanda en sık görülen uyuşmazlık başlıkları özetlenmiştir:

Site yönetiminden doğan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü birbiriyle bağlantılıdır: aidat borcuna itiraz çoğu zaman işletme projesinin geçerliliği tartışmasıyla; ortak alanın işgali sıklıkla kurul kararının içeriğiyle; yöneticinin azli ise hesap verme yükümlülüğünün ihlaliyle birlikte gündeme gelir. Bu nedenle uyuşmazlığın parça parça değil, yönetim planı ve kanun bütünüyle birlikte değerlendirilmesi gerekir. Yönetim planının ve kurul tutanaklarının doğru okunması, davanın kaderini belirleyecek kadar önemlidir.

Site yönetiminin hukuki zemini, taşınmaz üzerinde kurulan mülkiyet türüne göre değişir. Kat irtifakı, henüz yapı tamamlanmadan, arsa üzerinde ileride kurulacak bağımsız bölümler için kurulan bir haktır ve daha çok inşaat aşamasındaki taşınmazlarda görülür. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan tam mülkiyettir; yapı kullanma izninin alınmasıyla kat irtifakından kat mülkiyetine geçilir.

Bu ayrım, yönetim ilişkileri bakımından önemlidir. Kat mülkiyetine geçilmiş bir sitede yönetim organları, aidat düzeni ve ortak yer kuralları tam olarak işler. Kat irtifakı aşamasında da Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetime ilişkin hükümleri kıyasen uygulanabilir; ancak bu dönemde çoğu zaman inşaatı yapan yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki sözleşme ilişkisi de devrededir. Sürecin hangi aşamada olduğunun doğru saptanması, hangi kuralların uygulanacağını belirler.

Uygulamada, tapuda kat irtifakı görünen ancak fiilen tamamlanıp iskân alınmış yapılarda kat mülkiyetine geçiş ihmal edilebilmektedir. Bu durum, sonradan bağımsız bölümlerin devri, kredi kullanımı ve yönetim ilişkileri bakımından sorun doğurabilir. Kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgelerin tamamlanması ve tapuda tescilin yapılması, hem malikler hem de yönetim açısından hukuki güvenliği artırır.

Site yönetiminde en sık karşılaşılan uyuşmazlık, ortak gider ve avans (aidat) borçlarıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre her kat maliki, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme, onarım ve yönetim giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine katılmakla yükümlüdür. Bu katılım, kural olarak arsa payı oranında belirlenir; ancak yönetim planında farklı bir dağıtım esası kararlaştırılmış olabilir. Kapıcı, güvenlik, temizlik ve asansör gibi ortak hizmet giderleri de bu kapsamdadır.

Aidatını ödemeyen malikten, geciken günler için kanunda öngörülen oranda gecikme tazminatı istenebilir. Yönetici veya kurulca yetkilendirilen kişi, borçlu malike karşı icra takibi başlatabilir ya da alacak davası açabilir. Kesinleşmiş işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı, bu takipte dayanak belge olarak kullanılabilir. Ortak gider ve avans alacakları, ilgili bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkıyla güvence altına alınabildiğinden, alacaklı yönetim güçlü bir teminata sahip olur.

Kat malikleri kurulu, sitenin en üst karar organıdır ve tüm kat maliklerinden oluşur. Kurul, kanunda veya yönetim planında belirlenen zamanlarda olağan olarak; gerekli hâllerde ise yöneticinin veya belirli sayıda malikin istemiyle olağanüstü olarak toplanır. Toplantı ve karar yeter sayıları, alınacak kararın niteliğine göre farklılaşır: olağan kararlar için sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterliyken, yönetim planının değiştirilmesi veya ortak yerlerde köklü değişiklik gibi ağır kararlar daha yüksek nisap ya da oybirliği gerektirebilir.

Kurulun aldığı kararlar; toplantıya katılıp lehte oy verenleri, karşı oy kullananları ve toplantıya hiç katılmayanları da bağlar. Bu nedenle toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, gündemin önceden bildirilmesi ve kararların karar defterine düzgün biçimde işlenmesi büyük önem taşır. Çağrı usulündeki eksiklikler veya defterin usulsüz tutulması, kararların geçerliliğini tartışmalı hâle getirebilir.

Kurul kararlarının hukuka ve yönetim planına uygunluğu, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından belirleyicidir. Özellikle aidat oranlarının değiştirilmesi, yeni ortak giderlerin getirilmesi veya ortak alan kullanımının düzenlenmesi gibi kararlarda, kanunun aradığı yeter sayıya ve dürüstlük kuralına uyulması gerekir. Aksi hâlde karar, iptal davasına konu olabilir.

Kat malikleri kurulunun aldığı bir karar; kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırıysa, her kat maliki bu kararın iptalini mahkemeden isteyebilir. İptal sebepleri arasında; toplantı çağrısının usulsüzlüğü, gerekli yeter sayının sağlanmaması, gündemde olmayan konuda karar alınması, bazı malikleri haksız biçimde ağır yükümlülük altına sokan içerik ve eşitlik ilkesine aykırı düzenlemeler sayılabilir.

İptal davasında süre büyük önem taşır. Karara katılmayan malik bakımından karar tarihinden başlayarak bir ay; toplantıya hiç katılmayan malik bakımından kararı öğrenmeden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; kaçırıldığında karar, hukuka aykırı olsa bile geçerliliğini korur. Bu nedenle karar öğrenilir öğrenilmez süre yönünden değerlendirme yapılması gerekir.

Yönetici, sitenin günlük işleyişini yürüten ve kurul kararlarını uygulayan organdır. Kural olarak kat malikleri kurulunca, sayı ve arsa payı bakımından çoğunlukla atanır; yönetim planında farklı bir usul öngörülmüş olabilir. Malikler anlaşamaz ve yönetici atanamazsa, herhangi bir malikin başvurusu üzerine mahkeme yönetici atayabilir. Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi veya profesyonel yönetim şirketi de olabilir.

Yöneticinin başlıca görevleri; ortak giderleri toplamak, ortak yerlerin bakım ve korunmasını sağlamak, gerekli sigortaları yaptırmak, kurul kararlarını uygulamak, düzenli defter tutmak ve dönem sonunda hesap vermektir. Yönetici bu görevleri yerine getirirken, kat maliklerine karşı bir vekil gibi özenle davranmakla yükümlüdür. Büyük sitelerde, yöneticinin yanında bir denetçi veya denetim kurulu da atanabilir; denetçi, gelir-gider hesaplarını inceleyerek malikleri bilgilendirir.

Yöneticinin görev süresi genellikle bir yıldır ve kurul yeniden atama yapabilir. Görev süresi sona eren yönetici, yenisi atanana kadar zorunlu işleri yürütmeye devam eder. Yöneticinin yetkilerinin sınırı yönetim planı ve kurul kararlarıyla belirlenir; bu sınırı aşan işlemler için ayrıca yetki alması gerekebilir. Yetki sınırının net biçimde belirlenmesi, sonradan doğabilecek sorumluluk tartışmalarını azaltır.

Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğundan, iyi bir yönetimin gerektirdiği özeni göstermek zorundadır. Ortak parayı amacı dışında kullanan, hesap vermekten kaçınan, ortak yerlerin bakımını ihmal eden veya kurul kararlarını uygulamayan yönetici, bu davranışlarından doğan zararlardan sorumlu tutulabilir. Kat malikleri, uğradıkları zarar için yöneticiye karşı tazminat davası açabilir.

Yönetici, kat malikleri kurulunca her zaman görevden alınabilir. Bunun için haklı bir sebep aranmaz; kurul çoğunluğun kararıyla yöneticiyi değiştirebilir. Ancak yöneticinin hesap vermekten kaçınması, ortak giderleri kötü yönetmesi veya görevini ağır biçimde ihlal etmesi gibi haklı bir sebep varsa, tek bir kat maliki dahi mahkemeye başvurarak yöneticinin azlini isteyebilir. Bu, azınlıkta kalan maliklerin kötü yönetime karşı korunmasını sağlayan önemli bir güvencedir.

Yönetim planı, sitenin adeta anayasası niteliğindedir; kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak yerlerin kullanımını, yönetim biçimini, aidat esaslarını ve toplu yaşamın kurallarını düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini ve onların halefi olan yeni malikleri de bağlar. Tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı, üçüncü kişiler bakımından da hüküm ifade eder.

Yönetim planının değiştirilmesi, kanunda öngörülen nitelikli çoğunlukla mümkündür. Değişiklik, sıradan bir kurul kararından daha ağır yeter sayı gerektirdiğinden, azınlıkta kalan maliklerin haklarını koruyan bir güvence işlevi görür. Yönetim planında yer alan bir hüküm kanuna aykırıysa, bu hükmün uygulanmaması veya değiştirilmesi mahkemeden istenebilir. Uygulamada aidat dağıtımı, evcil hayvan, işyeri kullanımı ve otopark tahsisi gibi konular yönetim planı hükümleri üzerinden sıkça tartışılır.

Yönetim planı ile kurul kararı arasında çelişki bulunması hâlinde, kural olarak yönetim planı üstün tutulur; kurul, yönetim planına aykırı karar alamaz. Bu nedenle sitede uygulanacak kuralların yönetim planıyla uyumlu olması, sonradan çıkacak iptal davalarının önlenmesi açısından önemlidir. Yönetim planının güncel, açık ve kanunla uyumlu tutulması, uyuşmazlıkları büyük ölçüde azaltır.

Ortak alanlar; çatı, cephe, temel, ana duvarlar, bahçe, otopark, asansör, merdiven, sığınak, kapıcı dairesi ve ortak tesisler gibi tüm kat maliklerinin yararlanmasına ayrılmış yerlerdir. Her malik, ortak alanlardan yönetim planı ve kurul kararlarına uygun biçimde yararlanma hakkına sahiptir; ancak bu haktan yararlanırken diğer maliklerin haklarını ihlal edemez. Bir malikin ortak alanı kendi bağımsız kullanımına ayırması, projeye aykırı yapı yapması veya diğerlerinin yararlanmasını engellemesi hukuka aykırıdır.

Ortak alanın haksız işgali durumunda, yönetici veya kat malikleri el atmanın önlenmesini ve alanın eski hâline getirilmesini talep edebilir. Örneğin ortak bahçeye izinsiz eklenti yapılması, otopark alanının bir malikçe sürekli işgali ya da cephenin projeye aykırı değiştirilmesi bu kapsamda değerlendirilir. Ortak alanın devri, ona kalıcı yapı eklenmesi veya kullanım biçiminin köklü değiştirilmesi kural olarak kat maliklerinin oybirliğini gerektirir.

Uygulamada özellikle otopark tahsisi, cam balkon ve kombi/klima dış üniteleri gibi konular sık uyuşmazlık doğurur. Bu tür değişikliklerin, yönetim planına ve kurul kararlarına uygun biçimde yapılması gerekir. Aksi hâlde, projeye aykırılık nedeniyle eski hâle getirme yaptırımıyla karşılaşılabilir. Ortak alana ilişkin uyuşmazlıklar kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.

Site yaşamı, kat maliklerinin ve bağımsız bölümde oturanların birbirine saygı göstermesini gerektirir. Kanun, malikleri ve oturanları; diğerlerini rahatsız etmemek, ortak yerleri özenle kullanmak ve toplu yaşamın kurallarına uymakla yükümlü kılar. Sürekli gürültü, projeye aykırı işyeri faaliyeti, ortak alanların kirletilmesi, güvenliği tehlikeye atan davranışlar veya kokuyla rahatsızlık verme gibi durumlar komşuluk uyuşmazlıklarının başında gelir.

Bu tür sorunlarda önce yönetim ve kurul aşamasında uyarı yoluna gidilir; sorun sürerse mahkemeden müdahalenin önlenmesi istenebilir. Kanun, ağır ve sürekli ihlaller için önemli bir yaptırım öngörür: yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal ederek diğer maliklerle bir arada yaşamayı çekilmez hâle getiren malikin, bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri mahkemeden istenebilir. Bu ağır yaptırım, ancak kanunda belirtilen sıkı koşulların gerçekleşmesi hâlinde uygulanır.

Çekilmezlik hâlinin ispatı önemlidir; süreklilik, ağırlık ve diğer maliklere verdiği zarar somut delillerle ortaya konmalıdır. Tutanaklar, tanık beyanları, kolluk kayıtları ve varsa uzman ölçümleri bu davalarda başvurulan delil türleridir. Yaptırımın ağırlığı nedeniyle, mahkemeler çekilmezlik değerlendirmesini titizlikle yapar; bu nedenle sürecin baştan doğru delillerle kurgulanması belirleyicidir.

Sitelerde ortak alanlara güvenlik kamerası yerleştirilmesi, sakinlerin can ve mal güvenliğini sağlamaya yönelik meşru bir amaç taşıyabilir. Ancak kamera görüntülerinin kaydedilmesi, kişisel verilerin işlenmesi anlamına gelir ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ile uyumlu yürütülmelidir. Yönetim, veri sorumlusu sıfatıyla belirli yükümlülükler altına girer.

Bu kapsamda kameraların yalnızca ortak alanları görmesi, bağımsız bölüm girişlerini ve özel yaşam alanlarını hedef almaması; görüntülerin belirli ve ölçülü bir süreyle sınırlı saklanması; yetkisiz kişilerle paylaşılmaması gerekir. Ayrıca site sakinlerinin kamera bulunduğu konusunda görünür biçimde bilgilendirilmesi (aydınlatma) ve görüntülere erişimin sınırlandırılması önem taşır. Ölçülülük ilkesi, güvenlik amacıyla mahremiyet arasında bir denge kurulmasını gerektirir.

Site ve apartman yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'dir; doğru mahkeme seçimi görevsizlik/yetkisizlik kaynaklı gecikmeyi önler:

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda görev, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne aittir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer belirleyicidir. Aidat gibi para alacaklarında, kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararı bulunuyorsa, doğrudan icra takibi yoluna da başvurulabilir; borçlunun itirazı hâlinde uyuşmazlık mahkemeye taşınır.

Site yönetiminden doğan davalar, HMK'daki yargılama usulüne göre yürür ve çoğu zaman defter kayıtları ile toplantı tutanaklarının incelenmesini içerir. Tipik aşamalar şöyledir:

Sürecin en belirleyici aşaması çoğu zaman belge ve defter incelemesidir. Kurul tutanaklarının, karar defterinin ve aidat kayıtlarının düzgün tutulmuş olması, davanın hızlı ve sağlıklı sonuçlanmasını sağlar. Bilirkişi raporuna karşı süresinde ve gerekçeli itiraz sunulması, hatalı hesapların düzeltilmesi açısından önemlidir.

Site yönetimi uyuşmazlıklarında ileri sürülebilecek talepler, uyuşmazlığın türüne göre değişir. Alacak niteliğindeki talepler ile eski hâle getirme veya iptal gibi taleplerin bir arada gündeme gelmesi sık görülür. Başlıca talep kalemleri şunlardır:

• Ortak gider ve avans alacağı: Ödenmeyen aidatların tahsili.
• Gecikme tazminatı: Geciken ödemeler için kanunda öngörülen orana göre hesaplanan tutar.
• El atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme: Ortak alanın işgali veya projeye aykırı yapıların kaldırılması.
• Kurul kararının iptali: Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararların geçersizliği.
• Yöneticinin azli ve tazminat: Görevini ihlal eden yöneticinin görevden alınması ve zararın giderilmesi.
• Müdahalenin önlenmesi: Komşuluk hukukuna aykırı rahatsızlıkların durdurulması.

Tazminat kalemlerinin miktarı; ödenmeyen aidatın tutarı, gecikme süresi, ortak alandaki zararın kapsamı ve varsa uğranılan diğer zararlar dikkate alınarak belirlenir. Aidat alacaklarında gecikme tazminatı oranı ve hesap dönemi doğru saptanmalı; el atma davalarında ise zararın ve eski hâle getirme maliyetinin somut biçimde ortaya konması gerekir.

Site yönetimi uyuşmazlıklarında talep edilebilecek tutarı etkileyen çok sayıda etken vardır. Aidat alacaklarında, işletme projesinde veya kurul kararında belirlenen pay tutarı, ödemedeki gecikme süresi ve gecikme tazminatı oranı belirleyicidir. Bu unsurların dayanağını oluşturan belgelerin (işletme projesi, kurul kararı, tebligat) geçerli ve süresinde kesinleşmiş olması, alacağın dava veya takip yoluyla tahsilini kolaylaştırır.

Ortak alana el atma ve eski hâle getirme davalarında; işgalin niteliği, projeye aykırılığın kapsamı ve eski hâle getirmenin teknik maliyeti tutarı etkiler. Yöneticiye karşı tazminat davalarında ise yöneticinin kusuru, ortak paranın amacı dışında kullanılıp kullanılmadığı ve maliklerin uğradığı somut zarar dikkate alınır. Bu davalarda çoğu zaman bilirkişi incelemesiyle zarar tutarı belirlenir.

Belgelerin eksikliği ve kayıtların düzensizliği, hem alacağın ispatını zorlaştırır hem de bilirkişi incelemesini uzatır. Bu nedenle yönetimin gelir-gider defterini, aidat tahsilat kayıtlarını ve kurul tutanaklarını düzenli tutması, olası bir uyuşmazlıkta belirleyici bir avantaj sağlar. Talep tutarının gerçekçi biçimde belirlenmesi ancak dosya ve belgeler incelendikten sonra mümkündür.

Site yönetimi uyuşmazlıklarında süreler, hakkın korunması bakımından kritik önem taşır. Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan başlıklarda dikkat edilmesi gereken süreleri özetler; ancak somut olayda süreler farklılaşabileceğinden, her dosyada ayrıca değerlendirme yapılması gerekir:

Özellikle kurul kararının iptalinde ve işletme projesine itirazda öngörülen kısa süreler, kaçırıldığında hakkın tümüyle kaybına yol açar. Bu nedenle bir kurul kararının veya işletme projesinin öğrenilmesiyle birlikte, süre yönünden değerlendirme yapılması ve gerekiyorsa hızla dava veya itiraz yoluna başvurulması gerekir. Sürelerin başlangıç anının doğru belirlenmesi de en az sürenin kendisi kadar önemlidir.

Birden çok yapıdan oluşan büyük siteler ve toplu yapı niteliğindeki yerleşimler, tek bir bloktan oluşan apartmanlara göre daha karmaşık bir yönetim düzeni gerektirir. Toplu yapılarda; her blok kendi içinde yönetilebileceği gibi, tüm yapı topluluğunu ilgilendiren ortak yerler ve giderler için üst düzeyde bir yönetim kurulu ve temsilciler kurulu oluşturulabilir. Bu yapıda blok kat malikleri kurulu, blok yöneticisi ve toplu yapı temsilciler kurulu gibi organlar iç içe çalışır.

Karma kullanımlı yapılarda ise aynı taşınmazda konut ile işyeri bir arada bulunur. İşyeri olarak kullanılan bağımsız bölümlerin faaliyeti, yönetim planına ve toplu yaşamın kurallarına uygun olmalıdır. Yönetim planında bazı faaliyetler yasaklanmış veya sınırlanmış olabilir; buna aykırı kullanım, müdahalenin önlenmesi talebine konu olabilir. Ortak giderlerin konut ve işyerleri arasında nasıl dağıtılacağı da bu yapılarda sık uyuşmazlık kaynağıdır.

Bu özel yapılarda uyuşmazlığın çözümü, hangi organın hangi konuda yetkili olduğunun ve giderlerin hangi esasa göre paylaşılacağının doğru saptanmasına bağlıdır. Yönetim planının ayrıntılı ve açık düzenlenmesi, blok ile toplu yapı düzeyindeki yetki ve gider ayrımını netleştirerek uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler.

Site yönetimi dosyalarında, sürecin sağlıklı ilerlemesi için aşağıdaki belge ve delillerin hazırlanması önerilir:

• Yönetim planı: Tapuya şerhli, güncel yönetim planı ve varsa değişiklikleri.
• Kat malikleri kurulu tutanakları: Toplantı çağrıları, gündem ve karar defteri kayıtları.
• İşletme projesi: Aidat paylarını ve ödeme takvimini gösteren kesinleşmiş belge.
• Gelir-gider ve tahsilat kayıtları: Aidat makbuzları, banka hareketleri ve yönetim defterleri.
• Tebligat belgeleri: İşletme projesi ve kurul kararlarının maliklere tebliğini gösteren evrak.
• Tapu ve arsa payı bilgileri: Bağımsız bölümlerin arsa paylarını gösteren tapu kayıtları.
• Fotoğraf, tutanak ve tanık bilgileri: Ortak alan işgali veya rahatsızlığı gösteren deliller.

Ulaşılamayan belgeler için avukat aracılığıyla müzekkere ile tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan kayıt celbi talep edilebilir.

Site yönetimi dosyaları, hem Kat Mülkiyeti Kanunu'nun teknik hükümlerine hem de defter ve belge incelemesine dayandığından, avukat seçimi sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Değerlendirmede öne çıkan ölçütler ve ilk görüşmede yöneltebileceğiniz sorular:

• Kat mülkiyeti deneyimi: Aidat, kurul kararı iptali ve yönetici azli dosyalarında birikim.
• Belge okuma yetkinliği: Yönetim planı, işletme projesi ve karar defterini doğru yorumlayabilme.
• Süre bilinci: İptal ve itiraz sürelerini gözeterek hızlı yol haritası çıkarabilme.
• Yerel yargı bilgisi: Bakırköy Adliyesi ve bölge mahkemelerinin uygulamalarına aşinalık.
• Şeffaf bilgilendirme: Süreç, olası sonuçlar ve ücret konusunda vekâlet öncesi açık iletişim.

İlk görüşmede sorabileceğiniz sorular

• Uyuşmazlığım için icra takibi mi yoksa dava yolu mu daha uygun?
• Kurul kararının iptali veya işletme projesine itiraz için süre yönünden bir engel var mı?
• Aidat borcunda gecikme tazminatı nasıl hesaplanır ve hangi belgeler dayanak olur?
• Yöneticinin azli için haklı sebep var mı; hangi delilleri hazırlamalıyım?
• Sürecin yaklaşık aşamaları, süresi ve ücretlendirme nasıl işler?

• Kat Mülkiyeti Kanunu (634)
  Bağımsız bölümler, ortak yerler, aidat, kurul, yönetici ve yönetim planı
• Türk Medeni Kanunu (4721)
  Mülkiyet, komşuluk hukuku, tapu sicili ve ayni haklara ilişkin genel kurallar
• Türk Borçlar Kanunu (6098)
  Vekâlet, sözleşme ve tazminat sorumluluğuna ilişkin genel hükümler
• Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (6698)
  Ortak alan güvenlik kameraları ve kişisel veri işleme yükümlülükleri
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100)
  Görev, yetki, deliller, keşif, bilirkişi ve yargılama usulü